Vous avez décidé d’investir en LMNP et vous cherchez à comprendre comment fonctionne l’amortissement ? Bonne nouvelle : c’est probablement l’un des leviers fiscaux les plus puissants. Mais attention, depuis la loi de finances de 2025, les règles ont changé. On vous explique simplement comment calculer votre amortissement LMNP et surtout comment l’optimiser malgré les nouvelles contraintes.
Calculer son amortissement : la méthode par composants
Maintenant, entrons dans le concret. Pour calculer votre amortissement, impossible de faire au hasard : l’administration fiscale exige que l’amortissement soit calculé par composants, comme le définit l’article 311-2 du Plan Comptable Général.
Qu’est-ce que ça signifie ? Vous devez décomposer la valeur de votre bien en plusieurs éléments : le terrain (qui ne s’amortit jamais), le gros œuvre, l’aménagement intérieur, les installations techniques, le mobilier… Chaque composant a sa propre durée d’amortissement. Par exemple, le gros œuvre s’amortit généralement sur 40 à 80 ans, tandis que le mobilier se déprécie sur 5 à 10 ans.
Petit conseil : cette gymnastique comptable n’est pas à prendre à la légère. Un comptable spécialisé dans les LMNP saura ventiler correctement chaque poste et maximiser vos déductions tout en restant dans les clous de la réglementation. C’est un investissement qui se rentabilise rapidement !
Ce qui change avec la réforme LMNP 2025
Ici, on arrive au point sensible. Depuis la promulgation de la loi de finances 2025, le 14 février dernier, l’article 24 prévoit de réintégrer le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
Traduction : si vous avez déduit 50 000€ d’amortissements pendant 10 ans et que vous revendez votre bien avec une belle plus-value, ces 50 000€ vont désormais venir augmenter votre base imposable. Les amortissements réintégrés sont soumis à un taux global de 36,2% (soit 19% d’impôt sur le revenu +17,20% de prélèvements sociaux). Ça fait réfléchir !
Bonne nouvelle quand même : les résidences services (étudiantes et séniors) bénéficient d’une exception bienvenue : leurs amortissements ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Et si vous gardez votre bien longtemps, les abattements progressifs pour durée de détention s’appliquent toujours à partir de la 6e année, avec une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention.
Comment optimiser votre stratégie d’amortissement ?
Face à ces évolutions, vous devez repenser votre stratégie. Monter une SARL familiale peut être une piste pour certains investissements, mais le statut lmnp reste très compétitif, à condition de bien s’organiser.
Privilégiez d’abord une vision long terme : plus vous conservez votre bien, moins l’impact de la réintégration des amortissements sera lourd. Si vous envisagez d’investir en LMNP dans les prochains mois, pensez aussi aux résidences services qui échappent à la réforme.
Côté pratique, ne lésinez pas sur l’accompagnement. La fiscalité de la location meublée nécessite une expertise pointue, surtout depuis la réforme lmnp 2025. Un bon comptable spécialisé vous aidera à ventiler correctement vos composants, à anticiper la fiscalité à la revente et à sécuriser vos déclarations pour éviter tout risque de redressement.
Alliés Conseils vous accompagne dans votre projet LMNP
Vous l’avez compris, créer une activité en LMNP, c’est formidable une véritable opportunité pour optimiser votre fiscalité, mais ça demande du savoir-faire. Entre le calcul de l’amortissement par composants, les nouvelles règles 2025 et les stratégies d’optimisation à long terme, mieux vaut ne pas naviguer à vue.
Chez Alliés Conseils, on accompagne les investisseurs comme vous au quotidien : calcul personnalisé de vos amortissements, choix du régime fiscal le plus adapté, gestion comptable complète et anticipation de la fiscalité à la revente. On est là pour transformer cette complexité en opportunité.
Envie d’y voir plus clair sur votre projet ? Contactez-nous pour un premier échange. On vous aidera à bâtir une stratégie patrimoniale solide et fiscalement optimisée, tout en gardant les pieds sur terre !
